舊區重建門檻

 

自以為要重建舊樓，只要收購逾8成業權便可以成事，但原來強拍舊樓重建也有審批條件的，較想像中困難。最近的個䅁，財團收購項目受挫，會否減慢舊區重建番生的進度？

港島傳統豪宅區舊樓具重建價值。跑馬地黄泥涌道翠景樓已獲財團收購逾8成業權，項目原於2022年入紙申請強拍，惟有關申請已被駁回，土地審裁處指該建築物維修及保養狀況良好，未有立即拆卸重建的必要。此物業早於1967年入伙，樓高13層，地下設有兩個舖位，1至12樓每層提供3個單位，全幢涉及36伙。項目於2022年獲財團SONIC SUCCESS LIMITED申請強拍，當時申請人持有物業約83.3%業權，而據當年申請文件，物業市值逾7.068億元。

判決書指，雖然大廈樓齡及申請人持有的業權份數均具備強制拍賣申請資格，而物業樓齡雖已超過50年，但大廈結構良好，檢驗僅發現極少數表面輕微缺陷，混凝土抗壓強度及格，鋼筋鏽蝕未構成結構風險。此外，大廈在2015至2016年間曾耗資約680萬元進行大型翻新，公用地方、排水、消防設施及外牆，均維持在良好及安全狀態，難以構成拆卸重建的充分理由。

事實上，有關財團亦曾就黃泥涌道59至61號及雲地利道36至38號愉華大廈，以及黃泥涌道63至65號安美大廈提出強拍申請，但兩項目亦先後於去年10月及今年3月遭駁回。

根據最新修訂的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，位處長沙灣（覆蓋深水埗）、馬頭角（覆蓋九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔、油麻地等7個指定地區的舊樓，若樓齡介乎50至59年，持有70%業權便可申請強拍；60年或以上，強拍門檻一律降低至65%。在其他非指定地區，樓齡介乎60至69年、及70年或以上的舊樓，門檻分別降至70%及65%；樓齡在50至59年之間，強拍門檻維持在80%。

不過持有足夠的業權，不代表就可以成功強拍，申請人還需符合另外兩大條件：第一是申請人有嘗試並以合理的價錢進行收購但未能成功；第二是物業現有發展的樓齡或其維修狀況，使物業重建比起維修樓宇更符合效益。

另外，過往有申請人在集合約80%權益後，因未有積極管理大廈，以致單位空置並失修惡化，影響小業主權益，土地審裁處認為申請人未有採取合理步驟進行收購，不能滿足公平原則，故駁回申請。

從發展商的角度而言，舊樓的狀態佳不能强拍，而狀態差也不能强拍，究竟何去何

從，是不是要收購100%方能成事？