舊區重建門檻

 

自以為要重建舊樓，只要收購逾8成業權便可以成事，但原來強拍舊樓重建也有審批條件的，較想像中困難。最近的個䅁，財團收購項目受挫，會否減慢舊區重建番生的進度？

港島傳統豪宅區舊樓具重建價值。跑馬地黄泥涌道翠景樓已獲財團收購逾8成業權，項目原於2022年入紙申請強拍，惟有關申請已被駁回，土地審裁處指該建築物維修及保養狀況良好，未有立即拆卸重建的必要。此物業早於1967年入伙，樓高13層，地下設有兩個舖位，1至12樓每層提供3個單位，全幢涉及36伙。項目於2022年獲財團SONIC SUCCESS LIMITED申請強拍，當時申請人持有物業約83.3%業權，而據當年申請文件，物業市值逾7.068億元。

判決書指，雖然大廈樓齡及申請人持有的業權份數均具備強制拍賣申請資格，而物業樓齡雖已超過50年，但大廈結構良好，檢驗僅發現極少數表面輕微缺陷，混凝土抗壓強度及格，鋼筋鏽蝕未構成結構風險。此外，大廈在2015至2016年間曾耗資約680萬元進行大型翻新，公用地方、排水、消防設施及外牆，均維持在良好及安全狀態，難以構成拆卸重建的充分理由。

事實上，有關財團亦曾就黃泥涌道59至61號及雲地利道36至38號愉華大廈，以及黃泥涌道63至65號安美大廈提出強拍申請，但兩項目亦先後於去年10月及今年3月遭駁回。

根據最新修訂的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，位處長沙灣（覆蓋深水埗）、馬頭角（覆蓋九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔、油麻地等7個指定地區的舊樓，若樓齡介乎50至59年，持有70%業權便可申請強拍；60年或以上，強拍門檻一律降低至65%。在其他非指定地區，樓齡介乎60至69年、及70年或以上的舊樓，門檻分別降至70%及65%；樓齡在50至59年之間，強拍門檻維持在80%。

不過持有足夠的業權，不代表就可以成功強拍，申請人還需符合另外兩大條件：第一是申請人有嘗試並以合理的價錢進行收購但未能成功；第二是物業現有發展的樓齡或其維修狀況，使物業重建比起維修樓宇更符合效益。

另外，過往有申請人在集合約80%權益後，因未有積極管理大廈，以致單位空置並失修惡化，影響小業主權益，土地審裁處認為申請人未有採取合理步驟進行收購，不能滿足公平原則，故駁回申請。

從發展商的角度而言，舊樓的狀態佳不能强拍，而狀態差也不能强拍，究竟何去何

從，是不是要收購100%方能成事？

盂蘭勝會 2026

 

潮人盂蘭勝會是世代相傳的民俗活動。2026年農曆七月的盂蘭節，香港各區都有相關的主題活動，其中由香港潮屬社團總會慈善基金在維園所舉辦的「盂蘭文化節」，除了有搶孤競賽、盆供堆疊賽、盂蘭文化歷史展覽、導賞及工作坊外，亦有實境互動劇場《渡海·渡人》及「功德+1」功德存摺巡迴打卡活動的最終站，以創新及傳統形式，展現盂蘭傳統文化的魅力。

農曆七月，鬼門關大開，那些終年受苦受難的冤魂厲鬼統統走出地獄，在人間遊蕩。在這段期間內，民眾為了超度亡靈，化解怨氣，會對死去的親人或孤魂野鬼進行拜祭招魂，燒紙衣冥錢、舉行法事等，同時祈求祖宗保佑，消災增福⋯⋯這是筆者自少對盂蘭勝會的觀感，因為牽涉到玄秘的神鬼之說，心情自然又敬又畏，加上道聽塗説了一些鬼故怪談，夜深人靜走在街上，遇到一點風吹草動也會疑神疑鬼，不寒而慄。

 

直到長大以後才發現，盂蘭勝會的本質與意義並非如此。此話得要從一千七百多年前的[佛說盂蘭盆經]講起，那是西晉時期（266-313）由佛教譯經師竺法護翻譯的一部佛教經典，經文主要講述佛陀弟子大目犍連往地獄救母之事（簡稱「目連救母」），這故事對後世佛教的影響非常深遠。 「盂蘭」音譯自梵語Ullambana，意為「倒懸」，星雲大師說此義比喻亡者之苦，有如倒懸，痛苦之極。

 

目犍連以神通第一著稱，他的母親在世時造了殺生等不善之業，死後墮進餓鬼道。目犍連施展天眼通，見亡母在地獄變成餓鬼，喉嚨細如葦管，肚子卻大如水缸，皮骨相連，飽受折磨，日夜苦悶相續，於是「以缽盛飯，往餉其母。母得缽飯，即以左手障缽，右手搏食。食未入口，化成火炭，遂不得食。」目犍連為此悲傷，為了拯救母親脫離此苦，便向佛陀請示解救之法。佛陀指示目犍連於農曆七月十五日安居 結束的僧自恣日，以百味飲食供養三寶，這樣能蒙無量功德，得救七世父母。目犍連遵照佛陀指示，於當日設齋供僧，其母終於得脫離餓鬼之苦，往生天界。

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盂蘭盆會的設立以至盛行，與佛教一直飽受儒道兩家之批判不無關係。佛教起初傳入中國，就面對中國傳統文化的挑戰，特別是儒家學者，長久以來一直從倫理道德的角度批判剃髮出家獨身修行的佛教徒不講孝道。中國佛教徒為了不讓儒道兩家「抹黑」，也好為自己「平反」，便以[盂蘭盆經]中目連救母的故事來證明佛教也講孝道。就是這樣，千百年來，中國佛教徒每年於農曆七月十五，都依照目連救母的故事舉辦盂蘭盆會，期間民眾所做的主要是祭祖活動，作用是宣揚孝德，以及報答父母乳哺、劬勞之恩，這可算是佛教的孝道節日。

 

在香港，不同盂蘭組織會因應個别環境和場地限制，有獨特的擺設和佈置，但始

终是萬變不離其宗。潮人盂蘭勝會一般設有九個竹棚：

網球名人

 

自已有打網球的嗜好，最近網球壇有名人的新動向，值得思考及回味。

39歲的祖高域( Novak Djokovic)在美網首圈與對手苦戰4個半小時後，以盤數

2:3落敗，黯然出局。比賽期間多次嘔吐的他，難忍身體痛楚，在場上流下男兒

淚。祖高域8月中旬在辛辛那堤賽已曾因高溫和濕度在球場嘔吐，今仗戰至第3盤

再度出現這個令球迷擔心的場面。征戰多年累積下來的傷患，加上比賽的劣勢，

更令39歲的他在場上哭出來。在場上苦戰4小時36分鐘後，祖高域最終輸盤數

2:3，美網首圈出局。

賽後他坦言，由於自己的身體狀況，完全不享受今場比賽：「基本上，因為這個

原因我討厭在場上的每分每秒。」他用「糟糕」來形容自己當時的狀況：「很可

惜，今年差不多每場比賽我都要承受這樣的問題——嘔吐，很嚴重的問題。然後

我整個人開始崩潰，抽筋、疼痛……最後背脊和肩膊都投降了，我無法完成。」

祖高域是網球傳奇人物，曾經歷長時間低潮，但素食的他卻能翻身再闖高峯，於

39歲高齡仍座在網球壇高位，實是難能可貴。 但網球畢竟是消耗體力的劇烈運

動，所謂歲月不饒人，望他能知進退，在高峯時便光榮退下，避免慘淡收場。

另邊廂，贏過20次大滿貫冠軍的球傳奇費達拿（Roger Federer）晉身國際網球名人堂。這位在2022年掛靴的球王在頒獎禮上致辭時感性落淚，形容是次入選是其人生中最重大的榮譽之一，更向這項伴隨他成長的運動寫下一封「情書」。在多位網球界傳奇名宿的見證下，現年45歲的網球傳奇費達拿接過名人堂榮譽，正式躋身國際網球名人堂。在長達數10分鐘的演講中，費達拿發表一早已準備好的「情書」，更數度感性落淚，「這是我人生中最重大榮譽之一，這裡雖然被稱為『名人堂』，但追求聲譽從來不是我的目標。我的目標一直是用盡一生去做自己熱愛的事……並與一群與我一樣熱愛網球這項運動的人同行。」

其後費達拿亦展現其幽默本色，用一些鮮為人知的趣味數據，回顧自己的職業生涯：「我要說的數據不是贏過多少個大滿貫、或者佔據世界第1多少周，而是真正描述出個人職業生涯點滴的數字。從1998年踏入ATP巡迴賽到2022年退役，我戴過超過5000條髮帶，比波格及麥根萊加起的總數還要多。如果這還不夠驚人，我大概穿過超過7000對網球襪，這幾乎是大部分對手的兩倍，因為我習慣一次穿兩對。但老實說，能夠站在這裡的意義根本無法用數字衡量，這很難用言語來形容。」

最後費達拿在提及偶像艾保、家人以及教練團隊時，費達拿忍不住拭淚笑言：「我的球員生涯已結束，但網球將永遠是我最關心的事：我的家人、我們的友誼、過去的40年以及我們正在建構的未來。對我來說，網球成就了一切。」

自己不喜歡祖高域的性格及對人的態度。 他一向態度囂張、傲慢、很「寸」、待

人欠禮及風度，更我行我素。故相信祖高域不會被晉身國際網球名人堂。球王不但要

球技好，更要人品好，待人接物，才能被人愛戴及崇拜。

爭秋奪暑期間

 

處暑已過，香港天氣仍炎熱，相信要待白露後，天氣才會轉涼。

最近從網頁看到一則關於爭秋奪暑期間的養生文章，值得參考。現轉錄如下：

“三伏天通常出現在小暑與處暑之間，是一年之中氣溫最高、濕度最大、最悶熱的時節。中醫認為，此時人體陽氣最旺盛，並浮於體表，而脾胃功能相對較弱。加上高溫潮濕，毛孔容易張開，若過度貪涼，反而可能使陽氣受損、濕邪入侵。

因此，三伏天養生的重點，不是一味追求涼快，而是順應節氣、顧護陽氣，為秋冬健康打好基礎。

做好以下4點，更有助於安穩度過炎夏。

1. 飲食：少貪冰冷，溫養脾胃

天氣炎熱，許多人喜歡喝冰飲、吃冰品來消暑，但過量攝取寒涼食物，容易刺激腸胃，影響消化功能，甚至出現腹痛、腹瀉等不適。

三伏天飲食宜以清淡、溫熱、容易消化為主，例如粥品、湯品、麵食等。

適量飲用常溫綠豆湯、酸梅湯，有助於消暑生津。

俗話說：「冬吃蘿蔔夏吃薑。」

早上喝一杯薑棗茶，或烹調時加入少許薑片，有助於溫中散寒、促進脾胃運化，也是傳統養生智慧。

2. 起居：避免過度吹冷氣，適度流汗

夏季適當流汗，是人體調節體溫、排出代謝物的自然方式。

如果長時間待在低溫冷氣房，容易使寒氣侵入，反而造成身體不適。

建議冷氣溫度設定在26℃以上，避免冷風直接吹向頭部、頸部、腹部及腰部。

清晨或傍晚可適時開窗通風，保持空氣流通。

睡覺時可用薄被覆蓋腹部，避免著涼，幫助維持身體舒適。

3. 運動：避開烈日，適量即可

三伏天並非不能運動，而是要選對時間與方式。

建議避開上午10點至下午4點的高溫時段，改在清晨或傍晚散步、打太極拳、練八段錦等較為舒緩的運動。

運動以微微出汗即可，不必追求大量流汗，以免消耗體力與水分。

運動後應適時補充常溫開水，不建議立刻沖冷水澡或大量飲用冰水，讓身體有時間慢慢恢復。

4. 情緒：保持平和，少躁少怒

中醫認為「夏屬火，與心相應」，炎熱天氣容易讓人感到煩躁、情緒起伏較大。

平時可透過聽音樂、閱讀、書法、冥想、深呼吸等方式放鬆心情，保持情緒穩定。

良好的心態不僅有助於 睡眠，也能讓身體更從容地適應高溫環境。

正所謂「心靜自然涼」，平和的心境，也是夏季養生的重要一環。

三伏天雖然炎熱，卻也是調養身體的重要時節。養成良好的飲食、作息、運動與生活習慣，避免過度貪涼，讓身體順應自然節律，更有助於舒適度夏，迎接接下來的季節變化。”

香港郵政

香港郵政由1995年開始自負盈虧，最近連續8年錄得虧損，營運基金現金儲備「見底」，早前政府將向立法會財委會申請撥款46億元，以支持未來3個年度的運作及翻新空郵中心。

香港郵政署署長戴淑嬈時指，受傳統郵件量持續下跌影響，因應財務狀況，決定暫時不會向今年9月份試用期滿約的30名郵務員及郵差，發出長期聘用條款，改為提供為期兩年的公務員合約，涉及試用人員總體約有200多人。轉為合約制後相關員工仍維持公務員身份，薪酬及福利條件均保持不變。署方昨日已向工會及受影響員工進行解說，承認員工當初入職期望獲長約，對新安排難免感到憂慮，署方會為有需要的同事提供適切協助，重申這是艱難抉擇。

現時香港郵政實施「一星期五天」派遞，署方正參考其他國家及地區做法，將檢視會否減少派信次數。任何調整均會先行評估對市民及員工的影響，並與持份者及工會保持緊密溝通。此外，署方亦會考慮調整全港百多間郵政局的營業時間、縮減開放日子，甚至關閉個別郵局等方案。

為求「開源」，署方已與多個電商平台合作推出多元化派遞方案；海外市場方面，則瞄準「一帶一路」沿線國家、東盟及中東等新興市場，加強與全球郵政夥伴合作，並嘗試發展主題郵局及文創產品增加非郵務收入。

香港郵政以營運基金自負盈虧的運作模式肯定是失敗的，因要綁定於傳統公務員體制中運作，故欠缺了招聘及工作的靈活性，而且仍是政府部門，運作有很多官僚架構的約束及各類的規範及監管，使運作綁手綁脚，不能以纯商業模式運作，更不能和商業機構競爭。體制架構肯定要改變了，可以考慮回歸政府、轉型為公營機構、商業化、私營化、公司化合作模式等可行方案。

香港郵政基本上是一間物流機構，經常的虧損已肯定要在運作模式上作出大改變。縮減工作時間非解決方法，反而是加速生意的萎縮。自己覺得香港郵政如要用商業模式運作，便要擴大其服務範圍，如運作時間延長至週末及黄昏時段、點到點運输等等。退一步而言，郵政服務為何要自負盈虧？ 如果郵政服務如醫療、水務、康文等服務是政府服務市民的基本設施，那麽政府便要承擔部份的開支了。

 

新皇崗口岸

新皇崗口岸22日進行第三次大型演練，動員超過1萬名公務員及約千輛汽車參

與，模擬假日高峰期的通關情況，測試口岸的人流與車流處理能力，並首次測試

閘機。整體而言，演練大致順暢，即使是進行連續三次，各涉約2500人的高峰流

量壓力測試，亦沒有問題。不過，有不少人在「合作查驗」自助通道「卡關」，

需要在場職員協助。據記者現場目測，最快46秒可以完成整個過關流程。

有傳聞，公務員參加演練每日有200元津貼，但這全是謊言，旨在侮蔑政府亂花

公帑討好公務員，煽動市民討厭政府，製造社會分裂。事實上，參加演練的公務

員是按上班的規章辦事，非辦工時間內參演便當加時工作(OT)，稍後會補假替代

OT。亦沒有交通津貼的訛傳，但有免費公巴接送參展者由啓德往皇崗，以測試公

巴流量的壓力。覺得「黄屍」思想仍存在香港各階層，稍有機會便作故事製造纷

爭，分裂社會。政府應主動出擊，澈查這類訛傳的源頭，並繩之以法。

新皇崗口岸24小時通關在即，香港的食肆也擔心晚間生意將更冷清，恐怕更多食

肆要退場了。每逢長假期，北上消費的港人近百萬，反映港人普遍非貧窮，是有

餘錢離港旅遊消費。上世紀50年代政府曾呼籲「港人用港貨」以振興香港經濟，

最近港府也呼籲「港人留港消費」，但作用輕微，難抵抗北上的吸引力。港人素

來自私，乏愛國愛港之心，懶理家門有難，墮入「攬炒」之網。這歪風難靠商界

自救，定要賴政府出手，以行政手段留港人在港消費。

 

狗隻襲擊事件

 

香港近日接連發生狗隻襲擊人和動物恐怖事件，由元朗大型犬咬死兩隻小狗、石

澳及渣甸山途人受傷，以至打鼓嶺狗舍女負責人遭唐狗襲擊死亡慘劇，短短數日

內造成多人及動物傷亡，為政府推廣人狗共融社會發出警號。但這類狗隻施襲事

件多由於狗主人忽略了狗隻的潛在危機，包括涉事狗隻體形龐大，管束不足、風

險評估失效或警號未被正視等。

邱屋村群狗圍噬白貓

村民指，群狗由附近貨倉以放養方式飼養，並非首次襲擊貓隻，過往至少另有兩

隻貓被咬死。村民曾張貼街招要求狗主管束，惟未見改善，部分人晚上遛狗更要

帶備拐杖自保。

元朗巨犬20分鐘咬死兩小狗

一隻重逾50公斤、疑有西班牙獒犬或藏獒血統的大狗「拉里」，在約20分鐘內先

後襲擊17歲迷你貴婦狗及4歲比熊犬「薇薇」，襲擊過程被市民拍下，怵目驚

心。

石澳60公斤大狗咬傷單車客

一名62歲外傭牽着一隻約60公斤重的黑色大狗，行至石澳村停車場時，狗隻突然

失控，咬傷一名途經的53歲單車男子。傷者右腳流血，清醒送往東區醫院。雖然

狗隻當時有人牽引，但其重量與拖狗者相若，一旦突然發力，單靠狗繩亦未必足

以控制。

渣甸山大狗衝出屋咬女途人

44歲女子送女兒乘校巴後，途經渣甸山祈禮士道，一隻逾20公斤、約1歲的啡色

雄犬突然從獨立屋衝出，撲向她施襲。據報狗隻當時沒有繫繩。

打鼓嶺狗舍女負責人死亡

打鼓嶺坪洋新村一間持牌寵物酒店及訓犬中心發生命案。33歲黃姓女持牌人餵飼

一隻30公斤雄性唐狗後，準備引導牠返回狗籠，狗隻因抗拒入籠突然施襲。閉路

電視拍到襲擊持續約一分鐘，女子頭部、下顎、頸部及雙臂均有撕裂傷和咬

傷，，最終倒斃草地。涉事唐狗僅約1歲，8月11日才由義工送到中心寄養，等待

領養，入住不足兩周。

其實，民間常發生狗咬狗、狗咬貓、狗咬人的事件，只不過傳媒沒有報導。現逢

政府容許人狗相融的食肆，故媒界便特別關心狗隻事件。 狗隻畢竟是野獸，是有

獸性的，我們總要提防狗隻由於某種刺激而突發難，特別是陌生的狗隻，更不要

隨意接觸。人狗相融的社會也要有所避忌及規範！